中古住宅のシロアリ被害で瑕疵担保責任は問える？詳しく解説します！
この記事では、「中古住宅を購入したあとにシロアリ被害があることを発見した！」そんなときに、売主に対して瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）を問えるのかを検証しています。
内容は、瑕疵についての意味や意義、売主・買主の立場からの注意点、中古住宅を購入するときにおこりやすいトラブルを回避する方法、契約前にホームインスペクションを依頼する方法についてです。
中古住宅を購入するときに失敗しないよう、知っておいたほうがいい情報をわかりやすく紹介します。ぜひ参考にしていただき、後悔のない住宅購入をしていただきたいです。
瑕疵担保責任とは
中古物件を購入する際に目にする、「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」という言葉をご存じでしょうか。ここでは、少しわかりづらい瑕疵担保責任について詳しくみていきます。
瑕疵とは
瑕疵（かし）とは、実際には見えない欠陥や不具合のことを指します。住宅を購入するときに、「見えている部分の不具合、欠陥」については売主から買主に説明されるでしょう。
ですが、売主にも把握できていない「隠れた欠陥」がある場合、その欠陥のことを「瑕疵（かし）」と呼びます。瑕疵と呼ばれるものとしては、建築物の物理的な不具合だけではなく、事故・事件・自殺などの心理的なものも含まれます。
また、「近隣周辺で大きな建築計画があり、生活環境が大きく変わるおそれがある」、「騒音や振動が激しい」、「汚臭がある」など住んでみなければわからない、物件周辺からの精神的苦痛なども瑕疵ということになります。
そのほか、「雨漏り」「シロアリ」「木部の腐食」「配管の故障」「建物の傾斜」「地盤沈下」「軟弱な地盤」や、「浸水被害」、マンション物件では「漏水（ろうすい）被害の有無」なども瑕疵に含まれます。
さらに、近隣とのトラブル、近所でおこった自殺や殺傷事件などあげればどんどん出てきます。売主が思ってもみなかったことでも、買主には苦痛に感じるといった「感性による瑕疵」もあるのです。
瑕疵は民法によって規定されている
瑕疵は民法第570条により定められています。しかし、具体的な瑕疵の範囲を定めているわけではありません。また、瑕疵があることを売主が知らなかった（無過失）としても、買主は発見から1年以内であれば売主に損害賠償を請求できます。さらに重大な瑕疵が見つかれば、契約の解除ができる場合もあるのです。
瑕疵は不動産売買契約書において限定される
売主側からみれば、買主からの瑕疵を理由とした欠陥補償をいつまでも不安に思っていなければならず、心配で夜も眠れなくなってしまうかもしれませんね。
全ての瑕疵に対して責任を負う必要があるとなると、売主にとっては不利となってしまうでしょう。そこで、不動産売買契約をする際の「不動産売買契約書」において瑕疵を明記し、売主の責任を限定できるようになっています。
なぜなら、民法の「瑕疵担保責任の規定」は任意規定であり、規定とは異なる取り決めをしてもいいことになっているからです。
不動産売買契約書では一般的なものとして、土地、建物の瑕疵については「雨漏り」「シロアリ被害」「建物の構造上における主要な部位の木部腐食」「給水管・排水管の故障」の4つについて、売主の修復義務を定めています。また、「引き渡し完了日から3カ月以内に買主が請求したものに限る」といった期限も定めてあるのです。
家の中にあるさまざまな設備（エアコン、IHコンロなど）に関しては、耐用年数が建物とは異なりメーカーの保証期間が短期間なので、瑕疵担保責任は免責となります（売主が宅建業者の場合は修復義務が生じます）。
ただし、売主が「使用可能な状態で引き渡します」とした設備の故障については、引き渡し完了日から7日以内に請求があった場合は、修復をしなければなりません。このように、売主に対しても責任範囲を絞るなどの配慮がみられます。
ただし、買主が裁判をおこした場合に認められるかは定かではありません。「契約時に瑕疵免責についての取り決めを伝えてもらってない」など、「言った、言わない」のトラブルも多いようです。
判例としても過去に「殺人事件があった物件だということを隠していた」などが4つの義務責任以外であっても「瑕疵にあたる」として認められている事実もあります。
購入した中古住宅にシロアリ被害…この場合の瑕疵担保責任は？
それでは、具体的な例として、購入した中古住宅にシロアリ被害があった場合どうなるのか、瑕疵担保責任は果たされるのかを説明していきます。
契約前に告知がなかった場合は売り主に瑕疵担保責任を問える
一般的な不動産売買契約書では、「シロアリ被害」の瑕疵責任について明記されています。ですので、購入した中古住宅にシロアリ被害が確認された場合、瑕疵担保責任の期限内に申請すれば、売主はシロアリ駆除をしなければならないことになるのです。
ただし注意点も
ただし、ここで注意が必要なのが、事前に「シロアリが出た」という説明を受けているかどうかです。例えば、売主から「一度シロアリが出たけれど、駆除したので今はもう出ない」といった説明をされたとします。買主は「そうですか。わかりました」と答えるでしょう。
一見普通の会話ですが、この会話により、過去にシロアリが出たということを売主は正直に伝えたということになり、隠れた不具合ではないということになってしまうのです。瑕疵担保責任は、事前に説明を受けたことについては責任追及できません。購入される方はこんな恐ろしいことにならないように注意が必要です。
とくに、シロアリに関しての会話はさらりと受け流すことのないように、「本当に駆除できたのですか？」「どこの業者に依頼したのですか？」など納得できるまで説明を求めることが重要になってきます。
中古物件の購入時には立ち合い確認や書面の作成を！
このようなことにならないように、立ち合い確認をしっかりとし、「物件状況等報告書」など書面に記録を残すということが必要になってきます。第三者に立ち合ってもらうことも検討したほうがよいでしょう。
物件状況等報告書の作成でトラブル防止に
「物件状況等報告書」とは、不動産を売買する際の契約書にある項目のひとつです。買主は売主と比べると、物件の状況の詳細まで把握することが難しいものです。
売主しか知らない事項は、宅建業者が間に入っても発見できないこともあります。売主が物件状況等報告書をしっかり記入することは、将来のトラブル発生の防止につながるのです。
引き渡し時には必ず立ち合い確認を
引き渡し時には必ず売主と買主、両者の立ち合いのもと、現地に行って最終確認をおこないます。書面の記載事項と現状とで食い違いがないか、できるだけ多くの目で確認することが大切です。
中古住宅では契約前にプロに診断してもらうのがベストですが、それができない場合は、引き渡し時のタイミングでプロに介入してもらうのもよいでしょう。シロアリ駆除業者の中には、立ち合い確認に同行してくれるサービスもあるので、一度相談されてはいかがでしょうか。
ホームインスペクションを活用しよう
ところで、ホームインスペクションをご存じでしょうか。一般にはまだ広く知れ渡っていないのでご存じない方もいらっしゃるでしょう。ここではホームインスペクションの意味や役割を紹介していきます。
ホームインスペクションとは
ホームインスペクションとは、プロの住宅診断士（ホームインスペクター）が建物の欠陥や劣化部分を確認し、修繕する必要があるかを確認する住宅診断サービスのことです。中古住宅を購入する前に、ホームインスペクションをおこなう方も多くなってきています。
アメリカでは住宅購入時に70～90％の割合でホームインスペクションがおこなわれ、いまや常識となりつつあるようです。ホームインスペクションについて、みていきましょう。
契約前のホームインスペクションでトラブル回避
中古住宅を購入するときに知りたいことは、「欠陥住宅ではないか」、「現状の家屋や設備がいつごろまでもつのか」、「どれくらいの費用が必要なのか」、「あと何年くらいもつのか」といったことです。そんな疑問もホームインスペクションをおこなうことで解決するでしょう。
住宅診断をおこなうホームインスペクターは、買主にも売主にも肩入れするようなことはせず、公平な立場で調査結果を報告します。これは、ホームインスペクションの信用性を高くキープするためでもあるのです。
改修の可能性のある個所や、改修すべき時期などのアドバイスをしてくれるので、将来のリフォームにむけてのめども立つでしょう。お子様の入学金や車の買い替えなどとリフォーム時期が被らないように、長期的な資金計画が立てられる利点もあります。
また、中古住宅の購入前にホームインスペクションをおこなうことによって、さまざまなトラブルを回避することができます。「家が傾いていた」「雨漏りがする」などの根本的な基礎の欠陥や床下のシロアリ被害など、ホームインスペクターに診断を依頼すれば安心です。
もちろん、建物は住んでいる人によって老朽化の進捗具合が変わってきますので、素人の目にはあと何年家がもつかなどの判断がつきません。「予定よりも早く修繕しなければいけなくなった」、「入居時のリフォーム費用がかかりすぎた」というようなトラブルにもつながり、最悪の場合は裁判にまで発展することがあるかもしれません。
契約前にホームインスペクションを依頼すれば、リスクをできるだけ回避することができます。後悔することのないように、契約前のタイミングでホームインスペクションをおこなうことをおすすめします。
業者を選ぶポイント
ホームインスペクションを依頼すると決断されたら、業者を選びましょう。ここでは後悔しない業者選びのポイントをあげていきます。
【信頼できるだけの経験や実績があるか】
これまでに受け持った案件を見せてもらい、参考にします。信頼できるだけの経験、実績があるか、似たような物件を扱ったことがあるかどうかを判断基準にしましょう。
【診断してもらいたい内容を得意としているか】
ホームインスペクションとひとことで言っても、会社によって得意とする分野は違います。「根本的な基礎工事の診断に強い」、「耐震診断に強い」、「リフォーム分野が得意」など、特色はいろいろです。診断してもらいたい内容によって依頼する業者を選びましょう。
【価格設定が不透明でないか】
ホームインスペクションの会社には、それぞれの特色があることは上述しました。ですから、逆に「どんな物件でもお任せください」といった業者には注意が必要です。価格が不透明な場合も気をつけましょう。
大まかな費用としては、目視調査であれば約5、6万円、床下・小屋裏への侵入調査や精密機器を使用する場合は約10万円が相場です。無料診断して必要以上に耐震補強やリフォーム、外壁工事をすすめてくる業者には気をつけましょう。良い業者は公平に住宅診断をし、無理に業者をすすめるようなことはありません。
まとめ
この記事では、中古住宅の「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」はどこまで認められるか、例として「購入後にシロアリ被害が露呈した場合の、修復責任は売主に問えるのか」などを具体的に説明しました。
また、瑕疵についての意味や意義、売主・買主の立場からの注意点、トラブル防止のために役立つポイントなどもあげていきました。住宅購入は大きな買い物です。失敗しないためにぜひ業者に相談し、第三者の目を取り入れることをおすすめします。
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