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中古住宅のシロアリ問題|購入時の注意と契約不適合責任(瑕疵担保)

中古住宅のシロアリ問題|購入時の注意と契約不適合責任(瑕疵担保)

中古住宅の購入をお考えなら、事前にシロアリ被害の有無を調査し、契約不適合責任(旧・瑕疵担保責任)についても確認しておくことをおすすめします。

シロアリ被害はどのような住宅であっても起こりうるものです。しかも、シロアリは木材の内部を食べ進めるため被害が表面化しづらく、物件購入後に気付くケースも少なくありません。

ホームインスペクションを受けるなどして、シロアリの発生状況を確認しておくことが大切です。また、契約不適合責任の内容や条件について知っておけば、購入後に被害を発見した場合にも、シロアリ駆除費用の請求などの対処ができる可能性があります。

シロアリの調査や駆除は、弊社窓口にてご相談を承ります。物件売却前・購入前のシロアリ防除施工をご希望の方も、お気軽にお電話ください。

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中古住宅を購入するときはシロアリにも注意しよう

中古住宅購入時には、物件の価格はもちろん、設備の劣化や構造の安全性など、さまざまなことが気になりますよね。特に戸建て住宅を購入する際には、シロアリ被害についても心配される方が多いのではないでしょうか。

シロアリに住みつかれると、建物を支える柱や壁、土台部分の木材までも食い荒らされてしまうおそれがあります。住宅の強度や資産価値にも大きな影響を与えるため、シロアリ被害の有無は中古住宅の売買においても大きなポイントとなるのです。

シロアリは日本全国どこにでも生息しており、築年数が浅い住宅や基礎がコンクリートで覆われた住宅でも、被害は実際に発生しています。

十分な調査や確認をしないまま購入すると、住みはじめてからシロアリ被害に気付くという事態になりかねません。安心して暮らしていくために、中古住宅購入前にシロアリの発生状況を確認しておきましょう。

シロアリのチェック方法

シロアリのチェック方法

「シロアリの有無を自分の目で見て確認したい」「中古住宅に住みはじめたけどシロアリがいないか心配だ」という方のために、まずは簡易チェックの方法をご紹介します。

以下の項目に1つでも当てはまる場合には、シロアリ被害が発生しているおそれがあります。

中古住宅のシロアリチェック
・木材にかじられたあとがある
・木くずのようなものが落ちている
・不自然な土のかたまりのようなものがある
・床がきしむ
・柱を叩くと空洞音がする

上記の項目は、いずれもシロアリの食害にあっている住宅で見られる特徴です。

さらに詳しいセルフチェックや被害の見分け方については、以下の記事でご紹介しています。

ただし、目に見えるような症状が発生しているときには、すでに被害が深刻化しています。初期の被害は知識や経験がなければ気付けないため、中古住宅購入時にはきちんとプロに検査してもらいましょう。

シロアリ予防の実施履歴を確認しておく

過去にシロアリ予防の施工をおこなっているかどうかというのも、確かめておくべきポイントです。

現在一般的に使用されるシロアリ用の薬剤は、5年程度効果が持続します。前回の薬剤散布から5年以上経過している、または、一度も予防施工をおこなっていないという場合には、シロアリ発生のリスクが高くなってしまいます。

予防施工をおこなっていれば、業者によるシロアリ保証(期間内の再発に対する無料施工など)を引き継げる場合もあるので、売り主に確認しましょう。

中古物件のシロアリ被害は契約不適合責任を問える可能性がある

事前に調査をしていても、残念ながら必ずしもシロアリの存在に気付けるというわけではありません。実際に住みはじめてからシロアリ被害に気付いたという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

中古物件購入後にシロアリ被害を発見した場合には、契約不適合責任を問えないかを確認してみてください。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売買された商品に関して契約内容に適合しない不備があった場合に、売り主が負う責任のことです。民法の条文には以下のように書かれています。

第五百六十二条

引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。

2 前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、同項の規定による履行の追完の請求をすることができない。

引用元:法務省「民法の一部を改正する法律(債権法改正)について『法律』

売買時に「シロアリ被害はない」として引き渡された物件にシロアリ被害が見つかった場合、品質が契約に適合しないため売り主の責任を問えるのです。

契約不適合責任が認められると、損害賠償請求・契約解除の請求・購入代金の減額請求・修理や代替物の請求をおこなうことができます。(※損害賠償請求は売り主の故意や過失があったときのみ可能)

損害賠償請求ができる条件

損害賠償請求ができる条件

契約不適合責任によって損害賠償請求やシロアリ駆除費用の請求をおこなうには、シロアリ被害を知ったときから1年以内に売り主に通知する必要があります。

ただし、契約書に期間の記載がある場合には、契約書の内容が優先されます。「契約不適合責任の履行期間は1ヵ月」などとされていることもあるため、契約書をよく確認してください。

また、契約書によって「シロアリ被害あり」と通告されていた場合には、不具合を知ったうえで購入しているので契約不適合責任に該当しません。

シロアリ被害の発生時期が売買契約後で、契約前には被害がなかったことが明らかな場合も対象外です。

民法改正前は瑕疵担保責任だった

2020年(令和2年)4月1日の民法改正までは、瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)によって中古物件売買時の売り主の責任が問われていました。

瑕疵(かし)とは、欠陥や不具合のことです。中古住宅の瑕疵担保責任では、隠れた瑕疵を知ったときから1年以内は損害賠償請求・契約解除の請求をおこなうことができました。シロアリ被害は重大な瑕疵とみなされるため、瑕疵担保責任が適応されていたのです。

瑕疵担保責任の期間も契約書によって短縮することができ、3ヵ月程度に設定されることが一般的でした。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

瑕疵担保責任と契約不適合責任では、時効や担保責任の内容に違いがあります。

瑕疵担保責任も契約不適合責任も、契約書に期間の記載がない場合には不具合の発見から1年以内が期限です。

ただし、瑕疵担保責任では期限内に損害賠償請求や契約解除請求の権利行使をしなければなりませんでした。一方、契約不適合責任では期限内に売り主に対して通知をおこなえば良く、権利行使に関しての期限は定められていません。

また、契約不適合責任では、瑕疵担保責任でも可能だった損害賠償請求・契約解除の請求に加えて、購入代金の減額請求・代替物の請求もできるようになりました。

瑕疵担保責任から契約不適合責任への改正は、買い手にとっては有利な変更だといえるでしょう。売り手は契約時の告知や免責事項の記載などに、より一層の注意が必要になります。

ホームインスペクションを活用しよう

中古住宅の購入時には、ホームインスペクションを受けることをおすすめします。

ホームインスペクションとは、プロの住宅診断士(ホームインスペクター)が建物の欠陥や劣化部分を確認し、修繕の必要性や費用のアドバイスをおこなう住宅診断サービスです。

ホームインスペクターは、買い主にも売り主にも肩入れするようなことはせず、公平な立場で調査結果を報告します。これは、ホームインスペクションの信用性を高くキープするためでもあるのです。

信頼できる第三者の調査を受けることで、シロアリ被害や建物の腐朽について正確に把握することができ、購入後のトラブル防止につながります。

また、改修の可能性のある箇所や、改修すべき時期などのアドバイスもしてもらえるので、将来のリフォームに向けてのめども付きやすいです。お子様の入学金や車の買い替えなどとリフォーム時期が被らないように、長期的な資金計画が立てられるという利点もあります。

売却時にもホームインスペクションは受けるべき

売却時にもホームインスペクションは受けるべき

中古住宅を購入する方だけでなく、物件の売却をお考えの方にとってもホームインスペクションはメリットがあります。

売買契約成立後のトラブルは、売り手にとっても避けたいものですよね。住宅の不具合をきちんと把握し、買い手にあらかじめ伝えることでお互いに納得して契約を結ぶことができます。

また、発見された不具合を修繕したり、付加価値を付けたりすれば、売却価格を上乗せできる可能性もあるのです。

物件の売却前には、専門家の診断を受けることをおすすめします。

シロアリ損害担保特約を付帯できる保険もある

一部の保険会社では、中古住宅購入時に加入する保険にシロアリ損害担保特約を付帯することができます。

契約不適合責任が契約前に発生していたシロアリ被害を対象とするのに対し、シロアリ損害担保特約は中古住宅購入後のシロアリ被害について保険金が支払われるものです。

加入にはシロアリ被害が発生していないことが条件となり、申し込み時に専門家の検査が実施されます。ホームインスペクションと同様に建物の状況を把握できるため、購入後の安心につながるのではないでしょうか。

書面の作成や立ち合い確認でトラブルを回避しよう

中古住宅購入時には、書面に記録を残すことや立ち合い確認をすることも重要です。

物件状況等報告書を作成してもらう

物件状況等報告書とは、不動産を売買する際の契約書にある項目のひとつです。買い主は売り主と比べると、物件の状況の詳細まで把握することが難しいものです。

売り主しか知らない事項は、宅建業者があいだに入っても発見できないこともあります。売り主が物件状況等報告書をしっかり記入することは、将来のトラブル発生の防止につながるのです。

引き渡し時には必ず立ち合い確認をする

引き渡し時には必ず売り主と買い主、両者の立ち合いのもと、現地で最終確認をおこないます。書面の記載事項と現状とで食い違いがないか、できるだけ多くの目で確認することが大切です。

中古住宅では契約前にプロに診断してもらうのがベストですが、できない場合は引き渡しのタイミングでプロに介入してもらうのも良いでしょう。立ち合い確認に同行してくれるシロアリ駆除業者もいるので、一度相談されてはいかがでしょうか。

まとめ

中古住宅を購入するときには、ホームインスペクションを利用したり、物件状況等報告書を確認したりして、シロアリ被害の有無を把握しましょう。シロアリ対策をおこなっているかどうかも、被害を防ぐためには大切なポイントです。

購入前には気付かなかったシロアリ被害が売買契約完了後に発覚した場合には、契約不適合責任によって売り主の責任を問える可能性があります。民法改正前の瑕疵担保責任との違いも、あわせて確認しておきましょう。

契約不適合責任には期限があるため、シロアリ被害が疑われるときにはできるだけ早く調査することをおすすめします。弊社でも、シロアリ調査のご相談を無料で受け付けておりますので、お気軽にお電話ください。

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編集者情報

編集者

鈴木宏則 シェアリングテクノロジー株式会社 シロアリ110番 編集長

2015年より編集者としてシロアリをはじめとした害虫駆除に対する記事、100本以上の執筆に携わる。現在も編集者として活動、記事の構成・執筆・現場取材など様々な業務に従事。

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